"양도소득세" 대상과 시기, 양도 차익 계산법은?

우리가 흔히 알고 있는 양도세의 대표적인 것이 부동산입니다. 그것도 아파트와 관련이 많은데요. 아무래도 뉴스에 많이 보도되고 있는 것이 이유가 될 것입니다. "서울의 어느 지역의 아파트 값이 많이 올라서 시세차익이 많이 나왔다"라는 말들을 많이 들어보셨을 겁니다.

 

이뿐만 아니라 양도소득세는 아파트 외에도 여러 가지가 있습니다. 우선 양도소득세가 무엇인지 알아보고, 대상이 되는 자산과 신고해야 되는 시기를 알아보도록 하겠습니다. 또한 양도 차익 계산법에 대해서 간략히 보도록 하겠습니다.

 

 

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양도소득세 설명 사진

 

양도소득세란?

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세법에서 정하고 있는 일정한 자산을 양도함에 따라서 해당 자산의 보유기간 동안 발생한 차익(양도 소득)에 대해 일정한 세율을 곱해서 과세하는 세금을 말하는 것입니다.

 

이때 양도라는 말은 그 물건이 등기가 되어 있는지 여부와 관계가 없습니다. 자산을 매도할 시 사실상 그 자산이 유상으로 이전되는 것을 말하는 것이지요. 하지만 자산을 무상으로 이전하는 증여에서도 양도가 일어날 수 잇닿는 것을 알고 있나요?

 

예를 들자면, 전세보증금(1억 원)이 있는 건물과 토지(5억 원)를 증여하면서 보증금 반환의무를 증여받은 자(수증자)가 가져가게 될 경우 이른 '부담부증여'라고 부릅니다.

 

부담부증여는 증여와 양도가 동시에 발생하는 것으로 봅니다. 전세보증금 같은 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우 증여가액(5억 원) 중 그 채무액에 상당하는 부분(1억 원)은 자사니 유상으로 사실상 이전되는 것으로 보고 양도소득세를 메기는 것입니다.

 

 

양도소득세 대상 자산

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양도소득세에 적용받는 대상이 되는 자산은 어떤 것들이 있을까요? 양도소득세 대상이 되는 자산은 4가지로 분류합니다.

 

• 토지 또는 건물 (부동산)
• 부동산에 관한 권리(입주권 등 부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 부동산임차권 등)
• 주신 또는 출자지분(신주인수권 포함)으로서 장외에서 양도하는 주식
• 골프회원 권 등 특정자산의 양도로 발생하는 소득

표로 자세하게 나타내도록 하겠습니다.

 

1) 자산구분에 따른 종류

구분	종류
토지, 건물	토지, 주택, 상업용건물 등
부동산에 관한 권리	입주권, 전세권, 지상권, 등기된 부동산임차권
기타 부동산에 준하는 자산	부동산과 함께 양도하는 여업권, 이용권, 회원권, 특정부동산법인주식, 특정과점법인주식
유가증권	대주주가 양도하는 상장주식, 장외에서 양도하는 상장주식, 비상장주식

 

 

자산의 양도, 취득시기가 중요합니다.

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자산의 양도 및 취득시기는 동전의 양면과 같다고 볼 수 있습니다. 동일한 거래시점을 각각 양도자와 취득자 입장에서 보는 것에 불과하기 때문입니다.

 

다시 말하자면, 동일한 거래의 거래일은 양도자에게는 양도일이고, 취득자에게는 취득일입니다. 이러한 양도, 취득시기가 언제인지는 양도소득세 계산에서 매우 중요합니다. 보유기간 특례(양도소득세 비과세 또는 적용세율 차이, 장기보유특별공제 등)가 있어서 단 하루 차이로 세금이 큰 차이를 보일 수 있기 때문이지요.

 

1) 세법에서 정한 양도소득세 양도, 취득시기표

구분	취득시기, 양도시기
원칙	대금청산일(잔금지급일)
잔금지급일이 불분명한 경우	등기부등본에 기재된 등기접수일 또는 명의개서일
잔금지급 전에 소유권이전등기를 한경우	위와 같은 등기접수일 또는 명의개서일
장기할부조건 양도일 경우	소유권이전등기일, 인도일, 사용수익일 중 빠른 날
자가건설한 건축물 취득	사용검사필증 교부일 또는 사실상의 사용일 중 빠른 날
상속, 증여에 의한 취득	상속이 개시된 날(사망일 등) 도는 증여 받은 날
여려 체례에 걸쳐 양도하는 특정(부동산 법인, 과점법인)주식	주주 1인과 특수관계자가 양도하는 주식의 합계액이 50%이상 양도되는 날

 

 

양도차익 계산에서 중요한 것은 취득가액과 필요경비

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양도차익은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 공제한 금액입니다. 양도가액은 실제 거래가액(매매가액)을 말합니다. 그리고 취득가액 또한 실제 거래가액이 원칙이지만, 과거 취득할 때의 가격이라 몇 가지 대안이 존재합니다.

 

우선 양도자가 자산 취득 당시의 실거래가액을 확인한 경우에는 실제 거래가액이 취득가액이 되는 것입니다. 하지만 상속 또는 증여받은 자산의 취득가액은 상속개시일 또는 증여취득일 현재 '상속세 및 증여세법' 규정에 따라서 평가한 가액(신고가액)을 취득가액으로 보는 것이지요.

 

다시말하자면, 취득 당시 실제 거래가액을 인정 또는 확인할 수 없을 때에는 환산가액을 적용하는데, 환산가액의 계산식은 아래와 같습니다.

환산취득가액 = 양도 당시의 실지거래가액(매매가액 또는 감정가액) × (취득당시 기준시가) ÷ (양도당시 기준시가)

 

취득가액에는 취득에 따른 부대비용으로 취득세, 등록면허세, 등기 관련 수수료 등이 포함이 되지요. 

또한, 양도가액에서 공제하는 필요경비에는 아래와 같은 자본적 지출액과 양도비용이 있습니다.

• 자산의 용도변경, 개량 또는 이용편의를 위해 지출한 비용 등 자본적지출액
• 개발부담금 또는 재건축부담금
• 소유권을 확보하기 위한 직접 소용된 소송비용, 화해비용 등의 금액
• 기타 이와 유사한 비용

 

양도소득세 계산구조

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[양도소득세 계산구조]

양도가액(실거래가액) - 취득가액(취득 시 실거래가 원칙, 불문명시 환산가액) - 장기보유특별공제(토지, 건물 보유기간에 따라 양도차익의 10~80% 공제) - 기본공제(양도자산 종류별로 1년 합계 250만 원) × 세율

 

 

양도소득세는 미리 예정신고 하기

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양도소득세가 발생하였는데 예정신고를 하지 않으면 10%에 해당하는 가산세를 부과하고 있습니다. 안내도 되는 세금을 내야 하는 가산세는 조금만 신경 쓴다면 미리 예방이 가능한 신고입니다.

 

정리하자면, 양도일이 속하는 달로부터 2개월이 되는 달 말일까지 시고 하지 않으면, 가산세가 가오게 됩니다. 따라서 양도세의 예정신고는 필수적으로 해야 한다고 봐야 합니다.

 

 

지금까지 "양도소득세" 대상과 시기, 양도 차익 계산법에 대해서 알아보았습니다. 우리가 살아가면서 꼭 필요한 세금은 약 20가지가 있습니다. 그중에서 부동산을 사고팔 때 필요한 양도세는 많이 알 수록 세 태그를 하기 좋은 세금입니다.

 

 

 

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